Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM bị kiện vì 'hành là chính'

Căn cứ Luật Tố tụng hành chính và nghiên cứu hồ sơ, Tòa án nhân dân TP.HCM đã quyết định đưa vụ án hành chính về “Khiếu kiện quyết định hành chính và hành vi hành chính trong quản lý đất đai” giữa người khởi kiện là bà Phùng Ngọc Dung (68 tuổi, ngụ tại Q.Thủ Đức, TP.HCM) và “người bị kiện” là Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM ra xét xử. 

Khu biệt thự vườn Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: Quốc Ngọc

Nhiều lần từ chối nhận hồ sơ, hai tháng mới trả lời dân

Cách đây 13 năm, bà Dung mua căn nhà số 02 lô C thuộc Khu biệt thự vườn Thủ Đức (khu phố 5, P.Hiệp Bình Phước, Q.Thủ Đức, TP.HCM) từ chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Xây dựng - trang trí Việt Quốc, với giá gần 1,8 tỷ đồng. Tính đến tháng 10/2006, bà Dung đã thanh toán cho Việt Quốc 90% giá trị hợp đồng; công ty cũng đã bàn giao nhà cho bà sử dụng từ tháng 5/2007.

Theo ông Trần Trọng Nam (69 tuổi, đại diện theo ủy quyền của bà Dung), bên mua chưa thanh toán cho bên bán 10% giá trị còn lại của hợp đồng vì theo thỏa thuận, phần này bên mua sẽ thanh toán cho bên bán ngay khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn nhà C2. Tuy nhiên, đến nay, Công ty Việt Quốc chưa làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho bà Dung các giấy tờ nói trên theo quy định.

Thực hiện theo hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, phía bà Dung đến Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) TP.HCM tự nộp đơn đăng ký cấp các giấy chứng nhận cần thiết cho căn nhà của mình. Bộ hồ sơ gồm có đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mẫu, hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, biên bản bàn giao nhà đưa vào sử dụng, kèm các chứng từ có liên quan đến nhân thân bà Dung… 

Thế nhưng, từ tháng 6 đến tháng 8/2016, có ít nhất ba lần ông Nam đến nộp hồ sơ, đều đã bị từ chối. “Bộ phận tiếp nhận hồ sơ thuộc VPĐKĐĐ TP.HCM không nhận hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận của chúng tôi với những lý do lúc thì hồ sơ không đầy đủ, lúc thì hồ sơ thiếu bản vẽ nhưng không nêu cụ thể bất cứ chi tiết nào theo đề nghị của tôi” - ông Nam cho biết.

Muốn được giải đáp thắc mắc ngọn ngành, ngày 18/8/2016, ông Nam đã gửi văn bản đến VPĐKĐĐ TP.HCM đề nghị hướng dẫn thủ tục, thành phần hồ sơ phải nộp hoặc được tiếp xúc với lãnh đạo để trình bày sự việc. Mãi hơn hai tháng sau, cơ quan này mới có công văn số 16728/VPĐK-ĐK ngày 24/10/2016 yêu cầu ông Nam phải bổ sung vào hồ sơ biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng và bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở của cá nhân (hoặc tổ chức). 

Công văn còn “lưu ý”, theo quyết định của UBND TP.HCM, Công ty Việt Quốc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, đầu tư xây dựng khu nhà ở. Đến thời điểm này, công ty đã nộp số tiền tương đương 173/241 nền thuộc dự án Khu biệt thự vườn Thủ Đức và đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho 121 nền đã nộp đủ tiền sử dụng đất. 

“Như vậy, VPĐKĐĐ TP.HCM chỉ xem xét giải quyết đối với các nền đất tương ứng với diện tích đã được chủ đầu tư nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định tại điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ” - công văn nêu.

Đòi hỏi sai đối tượng

Trao đổi với chúng tôi ngày 15/4, luật sư Đặng Thành Trí (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ của ông Nam được thực hiện theo quy định tại khoản 3, điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. “Theo Nghị định 43, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận của ông Nam đã đầy đủ. Việc VPĐKĐĐ TP.HCM yêu cầu người dân phải cung cấp thêm biên bản nghiệm thu công trình xây dựng và bản vẽ sơ đồ nhà ở cá nhân là không đúng quy định” - ông Trí nói.

Quá bức xúc về thái độ làm việc và hành xử của cơ quan nhà nước, ông Nam đã nộp đơn khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bãi bỏ đòi hỏi của VPĐKĐĐ TP.HCM (yêu cầu bà Dung phải bổ sung biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng và bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở của căn nhà C2), đồng thời tuyên buộc cơ quan này phải tiếp nhận và xét giải quyết hồ sơ đăng ký cấp các giấy chứng nhận cần thiết đối với căn nhà của bà Dung.

Ngày 2/4 vừa qua, phóng viên Báo Phụ Nữ TP.HCM đã đến VPĐKĐĐ TP.HCM đề nghị được trao đổi với lãnh đạo đơn vị về vụ việc này. Nhân viên tại đây yêu cầu cung cấp nội dung cần hỏi, số điện thoại liên lạc và sẽ thông báo thời gian làm việc hoặc trả lời bằng văn bản sau, nhưng đã hai tuần trôi qua, chúng tôi không nhận được bất cứ hồi âm nào từ cơ quan này.

Tìm hiểu tại các biên bản đối thoại trước khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử, chúng tôi được biết, phía VPĐKĐĐ TP.HCM lập luận rằng, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho người mua thuộc dự án Khu biệt thự vườn Thủ Đức bao gồm cả thủ tục chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất. 

Vì vậy, ngoài chứng từ quy định tại điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ nêu trên, cần có pháp lý xây dựng để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình như biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng được lập giữa chủ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát, nhà thầu xây dựng, đơn vị tư vấn thiết kế và bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở của cá nhân (hoặc tổ chức) do đơn vị có chức năng đo đạc vẽ.

Thành phần hồ sơ trên là do VPĐKĐĐ TP.HCM căn cứ theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 của Chính phủ và Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng, trong đó nêu “tất cả các công trình xây dựng khi hoàn thành phải lập biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình để đưa vào sử dụng”. Cũng theo VPĐKĐĐ TP.HCM, tại Phụ lục số 02 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có quy định mẫu bản vẽ trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Giải thích về nội dung “lưu ý” người dân trong Công văn 16728/VPĐK-ĐK trả lời ông Nam, VPĐKĐĐ TP.HCM cho biết, muốn lưu ý thêm về điều kiện giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận đối với dự án Khu biệt thự vườn Thủ Đức, vì Sở Tài nguyên và Môi trường có chỉ đạo VPĐKĐĐ TP.HCM căn cứ xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ của cơ quan thuế, kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ để trình giám đốc sở ký cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp đủ điều kiện (?).

“Dích dắc” này, theo tìm hiểu của chúng tôi, là do Công ty Việt Quốc “đòi” phía người mua nhà phải nộp tiền sử dụng đất. Trong khi đó, theo các quy định pháp luật về đất đai và nhà ở hiện hành, thì phía bà Dung không có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách với tư cách của người mua nhà thuộc dự án Khu biệt thự vườn Thủ Đức. Việc trả tiền sử dụng đất liên quan diện tích đất của dự án thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư là Công ty Việt Quốc.

Bên cạnh đó, bà Dung không thể có biên bản và bản vẽ thuộc dự án xây dựng phát triển nhà ở như yêu cầu của VPĐKĐĐ TP.HCM, vì theo quy định ở Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy trình luân chuyển các giấy tờ này phải xuất phát từ các tổ chức thiết lập đến chủ đầu tư, sau đó đến Sở Tài nguyên và Môi trường, rồi đến VPĐKĐĐ TP.HCM. Bà Dung không có trách nhiệm lập và quản lý các biên bản, bản vẽ mà VPĐKĐĐ TP.HCM yêu cầu bổ sung vào hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà thuộc các dự án đầu tư xây dựng, phát triển nhà và đã nhận bàn giao nhà ở từ tổ chức kinh tế có pháp nhân trong nước làm chủ đầu tư.

Vì vậy, việc VPĐKĐĐ TP.HCM yêu cầu bà Dung phải bổ sung biên bản hoàn thành công trình xây dựng và bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở là vi phạm quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở theo điều 179 Luật Nhà ở.

Tương tự, theo ông Nam, VPĐKĐĐ TP.HCM viện dẫn Nghị định số 46/2015/NĐ-CP và Thông tư số 26/2016/TT-BXD là sai hoàn toàn về đối tượng thực hiện. Trách nhiệm nộp các biên bản, bản vẽ mà VPĐKĐĐ TP.HCM đòi hỏi thuộc chủ đầu tư, không phải người mua nhà. 

Quốc Ngọc