Menu

Thị trường bất động sản đối diện tương lai bất định vì quy hoạch, chính sách vẫn cứ 'chậm chân'

08:53 02/07/2018

pno
“Bất động sản đối diện tương lai bất định vì quy hoạch, pháp lý không đuổi kịp sự phát triển của thị trường”. Đó là nhận định của tiến sĩ Võ Trí Thành - nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương.

Phóng viên Báo Phụ Nữ TP.HCM đã có cuộc trao đổi với ông để làm rõ thêm vấn đề này.

Phóng viên: Xin ông cho biết nhận định về sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay? 

Tôi cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang chịu tác động bởi ba chỉ số: thanh khoản, giá và giao dịch.  

Hiện thanh khoản của thị trường BĐS tương đối tốt nhưng tùy phân khúc. Tính đến nay, thị trường BĐS TP.HCM thanh khoản tốt nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa phải và bình dân. Tuy nhiên, nguồn cung của phân khúc này lại thiếu hụt.

Giá cả là vấn đề rất quan trọng. Vừa qua, phân khúc đất nền giá tăng rất mạnh ở một số khu vực. Hiện nay, giá đất nền đã chững lại nhưng chưa giảm sâu. Đối với các phân khúc khác, hiện giá bán có sự tăng, giảm khác nhau tùy khu vực, dao động ở mức khoảng từ 3-5%.

Lúc này, nếu nói thị trường BĐS đang có nguy cơ vỡ “bong bóng” thì không phải, nhưng nói thị trường có nguy cơ đóng băng cũng không đúng. 

Thi truong bat dong san doi dien tuong lai bat dinh vi quy hoach, chinh sach van cu 'cham chan'
Dự án HQC Hồ Học Lãm (Q.Bình Tân) sau khi kết thúc gói 30.000 tỷ đồng khiến dự án “đứng hình”, cư dân khốn đốn.

Về giao dịch, thị trường thứ cấp mang tính đầu tư rất cao. Khi mức giao dịch ở thị trường thứ cấp chiếm khoảng trên 40% thì phải cẩn thận vì tính đầu cơ quá cao.

Có những giai đoạn, thị trường đất nền tại TP.HCM và một số nơi được kỳ vọng quy hoạch thành đặc khu phát triển rất nóng, tính đầu cơ rất rõ nét, nhưng hiện nay đã chững lại. 

* Ông đánh giá như thế nào về sự phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới? 

- Trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ chịu áp lực rất lớn trước các vấn đề rủi ro ở góc độ vĩ mô như: quy hoạch, chính sách, pháp lý... 

Trong đó, quy hoạch đang được thực hiện mạnh mẽ ở các tỉnh, thành trong cả nước nhưng lại có tính bất định khá cao. 

Còn chính sách pháp lý gây ra tác động rất lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS nhưng có nhiều quy định không theo kịp sự phát triển của thị trường.

Thi truong bat dong san doi dien tuong lai bat dinh vi quy hoach, chinh sach van cu 'cham chan'
Tiến sĩ Võ Trí Thành

* Ông có thể nói cụ thể hơn sự tác động của các vấn đề trên đối với sự phát triển của thị trường BĐS? 

- Hiện quy hoạch đang được thực hiện mạnh mẽ ở tất cả các tỉnh, thành trong cả nước với tầm nhìn đến năm 2030, 2040. Mục tiêu là hướng đến những thành phố thông minh, xanh, sạch, đẹp... nhưng tất cả đều chỉ đang xây dựng và có tính bất định khá cao.

Trong khi đó, tại rất nhiều tỉnh, thành, việc phân lô bán nền đang diễn ra tràn lan. Với tình hình này, rất khó để hình thành các đô thị xanh, sạch, đẹp với các dịch vụ công cộng, công ích tốt như quy hoạch, trái lại còn gây áp lực rất lớn lên hạ tầng, hậu quả là sẽ tạo nên bộ mặt đô thị lổm nhổm, ách tắc giao thông. 

Điều đáng nói là hiện nay, các sản phẩm BĐS đang phát triển nhanh hơn khả năng ứng xử của pháp lý rất nhiều.

Ví dụ: loại hình condotel (sự kết hợp giữa căn hộ và khách sạn) đang bùng nổ rất nhanh, nhưng khung pháp lý cho loại hình BĐS này vẫn chưa có, giờ vẫn còn đang tranh cãi.

Hiện vẫn chưa có kế hoạch rõ ràng về cách thức hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường BĐS.

Chẳng hạn, sau khi gói hỗ trợ vay ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng kết thúc, đến nay đã hơn một năm, chúng ta vẫn đang loay hoay không biết có nên hỗ trợ tiếp hay không, hỗ trợ như thế nào, lãi suất ra sao, nguồn tiền từ đâu... trong khi rất nhiều người sinh sống ở các đô thị lớn chưa có nhà ở và cũng không có khả năng mua nhà ở thương mại nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước. 

* Xin cảm ơn ông! 

Thị trường BĐS góp phần tạo động lực tăng trưởng kinh tế vì có hệ số lan tỏa nhanh, cùng với ngành xây dựng tạo công ăn việc làm, kích thích nền kinh tế phát triển.

Ngoài ra, thị trường BĐS còn giúp hình thành giá trị nền kinh tế, giá trị tài sản cho người dân và tạo dòng tiền lớn, nên chắc chắn liên quan đến nền kinh tế vĩ mô.

Tiến sĩ Võ Trí Thành 

“Bong bóng” bất động sản có thể nổ ra năm 2019…

Nếu nguồn vốn tín dụng tiếp tục đổ vào BĐS và giá nhà, đất tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới, vượt trên 100%/năm, có nguy cơ năm 2019 sẽ xảy ra hiện tượng “bong bóng” BĐS.

Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước lại không có định hướng rõ ràng, lâu dài cho sự phát triển của thị trường BĐS, một mặt vẫn khuyến khích các ngân hàng cho vay và hạ lãi suất cho vay, mặt khác lại thắt chặt, hạn chế nguồn tín dụng vào BĐS, trong khi mức độ tăng trưởng của thị trường BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách tiền tệ của Chính phủ.

Nếu chính sách tiền tệ nới lỏng, thị trường BĐS sẽ tăng trưởng. Ngược lại, nếu chính sách tiền tệ thắt chặt, thị trường BĐS sẽ bị thu hẹp. 

Cung - cầu là hai thái cực luôn cần song hành với nhau để giữ cho thị trường phát triển ổn định. Nhưng bất cứ thị trường nào cũng có thể xảy ra khủng khoảng, bởi không bao giờ có sự cân bằng vĩnh viễn giữa cung và cầu.

Khi cung vượt quá cầu, sẽ xảy ra “bong bóng” và sụp đổ. Hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam đang có dấu hiệu này. Vì vậy, Nhà nước cần có giải pháp điều tiết phù hợp để đảm bảo thị trường phát triển ổn định.  

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính

Bích Trần (thực hiện)