Menu

Condotel: 'Miếng bánh' đầy rủi ro

16:10 29/08/2017

pno
Sau ba năm tạo cơn sốt đầu tư hấp dẫn trên thị trường bất động sản (BĐS), căn hộ khách sạn (condotel) đang khiến nhiều khách hàng “khóc ròng”.

Phía sau những con số hấp dẫn 

Condotel được xem là “đứa con lai” giữa căn hộ cao cấp và khách sạn. Khách du lịch lưu trú trong căn hộ condotel có thể hưởng thụ các giá trị tiện ích khép kín: hồ bơi, nhà hàng, spa... Vì mang lại dòng tiền từ dịch vụ cho thuê khách du lịch, sản phẩm condotel là mặt hàng đầu tư hấp dẫn. 

Lướt qua các dự án BĐS nghỉ dưỡng trên thị trường hiện nay, khách hàng “hoa mắt” với các sản phẩm condotel được các chủ đầu tư đua nhau quảng cáo, cam kết lợi nhuận. Dự án condotel Coastal Hill Quy Nhơn (Bình Định) của Tập đoàn FLC được cam kết mức lợi nhuận dự kiến lên đến 8% trong vòng 5 năm. Khách hàng còn được miễn phí 15 đêm nghỉ dưỡng mỗi năm trên toàn hệ thống khách sạn FLC.   

Tương tự, dự án có 146 căn condotel của TMS Group còn được quảng cáo hấp dẫn hơn. “Căn hộ bốn sao, đầy đủ dịch vụ nhà hàng, spa, hồ bơi, phòng tập gym...” - là các thông tin đang được giới thiệu trên mạng internet đối với dự án TMS Luxury (Đà Nẵng) thuộc tập đoàn này.

Theo thông tin, khách hàng mua căn hộ dự án sẽ được cam kết mức thu nhập cho thuê lên đến 10% giá căn hộ/năm. Thời gian cam kết 10 năm kể từ ngày thanh toán 95% giá trị hợp đồng. Sang năm thứ 11, khách hàng được nhận lên đến 85% lợi nhuận từ việc cho thuê. Khách hàng cũng được tặng 15 đêm nghỉ dưỡng/năm trên toàn hệ thống khách sạn của TMS.

Trong vai khách hàng, chúng tôi gọi hỏi mua, một người tự xưng là nhân viên công ty cho biết, các căn hộ trong dự án có diện tích từ 45-80m2, giá từ 1-4 tỷ đồng. “Anh chỉ cần đặt cọc 100 triệu đồng. Sang tháng 9 mới đóng tiếp. Dự án của em có lợi nhuận rất hấp dẫn. Anh nên đầu tư” - nhân viên này thuyết phục. 

Tuy nhiên, nhiều khách hàng đang “khóc ròng” sau những con số cam kết này. Sau hai năm bỏ tiền mua căn hộ condotel dự án Bavico Nha Trang của Công ty TNHH sản xuất thương mại dịch vụ Bạch Việt, gần 50 khách hàng đến từ TP.HCM, Hà Nội, Nha Trang, Vũng Tàu... mới “tỉnh ngộ”.

Condotel: 'Mieng banh' day rui ro
Sau hai năm mua căn hộ condotel dự án Bavico Nha Trang, các khách hàng ở đây bắt đầu mệt mỏi đi đòi tiền cam kết lợi nhuận

Theo các khách hàng mua căn condotel của dự án, họ được chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận lên đến 15%/năm. Mức lãi này sẽ tiếp tục duy trì đến hết năm thứ 45 nếu hai bên còn hợp tác đầu tư. Trong quá trình kinh doanh, nếu khách hàng muốn dừng lại, chủ đầu tư có thể mua căn hộ bằng mức giá đầu tư ban đầu, cộng thêm một khoản chênh lệch tùy vào thời điểm bán, dao động từ 5-20% giá mua căn hộ. 

Thế nhưng, phần lớn khách hàng chỉ nhận được 15% lợi nhuận cho năm đầu tiên. Sang năm thứ hai chủ đầu tư trả lãi nhỏ giọt. Đến năm thứ ba không trả đồng nào. Các khách hàng nhiều lần kéo đến đòi tiền nhưng chỉ nhận được lời hứa. Bị khách hàng đòi nợ ráo riết, chủ đầu tư cho rằng đang khó khăn và xin giảm mức lợi nhuận xuống còn 8%. 

Trước đó, năm 2016, nhiều khách hàng mua căn hộ condotel dự án Fusion Suites Đà Nẵng do Công ty cổ phần Bảo Phước làm chủ đầu tư cũng bức xúc về phương thức phân chia lợi nhuận cho thuê và những khoản chi phí phát sinh khác không rõ ràng. Trong khi đó, vào thời điểm bán căn hộ cho khách hàng, chủ đầu tư hứa sẽ làm giấy chủ quyền đầy đủ, nhưng khi dự án đưa vào sử dụng nhiều năm chủ đầu tư condotel vẫn không giao giấy này. 

Khách hàng “nắm đằng lưỡi”

Theo tìm của chúng tôi, để đầu tư dự án condotel, ngoài vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu. Đến giai đoạn chuẩn bị xây dựng căn hộ condotel, chủ đầu tư bắt đầu chuyển sang huy động vốn khách hàng thông qua hình thức bán hàng.

Trong khi theo quy định, hiện nay, ngoài căn hộ nhà ở hình thành trong tương lai được phép huy động vốn trước khi xây dựng, pháp luật vẫn chưa cho phép loại hình căn hộ condotel được huy động vốn theo hình thức này. Hiện giá bán căn hộ condotel tại các tỉnh, thành dao động từ khoảng 25-45 triệu/m2, tùy thuộc vào vị trí, đẳng cấp dự án, cam kết lợi nhuận. 

Theo Hiệp Hội BĐS TP.HCM, qua rà soát cho thấy, đối với hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng phần lớn chủ đầu tư không đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng. Chủ đầu tư cũng không có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ khách hàng kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn cam kết với khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Nhưng thực tế vẫn chưa có dự án condotel nào được cấp sổ như cam kết. 

Chủ đầu tư hứa cấp giấy chủ quyền ổn định cho condotel là lừa dối khách hàng

Việc chủ đầu tư cam kết cấp giấy chủ quyền ổn định, lâu dài cho khách hàng là không phù hợp với quy định pháp luật. Bởi theo khoản 3, điều 126 Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn không quá 70 năm. Như vậy, quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng có thời hạn và có thể được gia hạn, không thể có chuyện được cấp giấy chủ quyền ổn định, lâu dài. 

Luật sư Nguyễn Văn Trương - Trưởng Văn phòng Luật sư Nguyễn Văn Trương.

Đề nghị Bộ Xây dựng "siết" hoạt động giao dịch condotel 

Dự án condotel đang phát triển mạnh ở các tỉnh, thành: Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... Trong đó Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc đang phát triển nóng nhất. Hiện tổng nguồn cung condotel đã lên đến hơn 16.000 căn. Dự kiến từ nay đến năm 2019, mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn condotel cung ứng ra thị trường. Vì vậy, cơ quan chức năng cần có giải pháp quản lý chặt chẽ để thị trường này phát triển ổn định, minh bạch” - Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP.HCM đề xuất. 

Bộ Xây dựng cần có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán cho khách hàng. Đồng thời, yêu cầu các chủ đầu tư phải công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận. Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà khách hàng được hưởng. Bàn bạc, thảo luận thống nhất với khách hàng về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết thời hạn cam kết lợi nhuận cho khách hàng. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP.HCM


Phan Trí